价值创新成就资产增值 东原下半场多元化探索之路

随着房地产新周期的到来，各房企纷纷积极求变，进行战略调整、产品打造、营销加码，以及深耕主业外衍生的多元化方向。根据克而瑞房企的投资数据中梳理得知，近三年里房企在投资方面异常活跃。截至2018年，房企多元化投资已经接近千亿，和2014年相比翻了七倍。

其中，商业地产正是众多房企多元化探索的主要选择。时代快速发展，不断挖掘消费者的需求、如何创新性地打造符合消费群体的内容，成为商业地产运营的核心竞争力。作为东原集团三驾马车之一，东原商业正以前瞻性的眼光进行商业探索与创新，以价值创新实现资产增值，或为行业教科书式的典范。

以消费者为原点 全方位打造美好商业

万科、保利、碧桂园、融创、金科的多元化业务布局，无疑折射出“多元化”是房企又一次探索商业模式的集体选择。房企正在从“单一开发”角色转型，探索与地产开发业务相关的多元化升级，以获取更大发展空间。对于房企多元化发展而言，通过多元化有助于扩大投资的范围，尤其近两年住宅市场调控力度加大的大环境下，也降低投资的风险。TOP30房企70%发布了多元化战略，TOP100房企97%布局了多元化业务。

东原集团拥有综合物业开发能力，东原商业作为其下属的专业商业运营管理公司，依托地产集团多年的积累，涉足商业物业的运营管理已有十多年。“从物质文化需要”到“美好生活需要”，东原商业始终坚持产品力为核心竞争力，以客户生活需求为出发点，满足人们对美好生活的追求。

多年来，东原商业以自有产业为基础，与相关产业方合作，多条产品线同步出发，正稳步朝着多元化方向发展，已经形成城市级地标、区域中心、社区中心、超甲写字楼、联合办公等5大类别产品，分别以东原·1891、悦荟新新PARK、东原·东东摩、东原·SAC广场、原空间等为代表。

创新是东原集团固有的基因。在不断探索和满足消费者需求的道路上，东原商业从未止步，瞄准细分市场机会，持续实现运营迭代升级，最终通过创新构建资产增值变现能力。2018年，东原商业将其成都网红地标——东原SAC四川航空广场的45、46F，打造成东原商业首个联合办公创新品牌原空间。原空间以“乐办乐活”的运营理念和大量基于客户的微创新，呈现出超乎想象的联合办公生态场景。“乐办乐活”体系理念的试运行在2018年满意度调查中收获客户满意度100%的市场反馈，对SAC四川航空广场的出租率和租金都带来了提升。

从最后一公里出发 专业化订制细分市场

地理位置的优势，加之能与线上商业匹敌的便捷性，蕴含着巨大发展空间的社区商业，正成为房企必争之地。

作为中国新社区运营创新践行者，东原集团始终坚持社区价值创新路径，已经是行业内当之不让的佼佼者。东原商业开创的“社区商业”模式作为城市商业的基础，可直接满足最后一公里的社区消费。从业主的基础服务、优配资源、社区文化运营与升级到社区商业运营模式的创新，东原已经形成了完整、多维与立体的社区人居体验生态链，成功实现了“独乐乐不如众乐乐”邻里文化的复兴和“大社区X小社会”的空间、业态、运营、人的链接，并在社群运营和商业模式创新方面脱颖而出。

在东原商业公司总经理兼东原地产集团商业管理中心总经理练新辉看来，对于城市级和区域级商业综合体，地段决定价值，核心优质地块具有不可比拟的优势，这也是东原商业机会扩张的板块。传统社区商业只停留在满足社区居民的基本生活需求，东原的社区商业将有更多的加法，比如文艺、健康、体育等。

从“大社区、小社会”是东原社区运营的核心理念出发。2018年，东原商业就提出了“社商PLUS+”的概念。在社区商业里，东原不断做加法，突破社区商业瓶颈，让社区商业价值最大化。例如首个试点项目落地在湖北武汉启程K3项目，项目核心客群多为80、90后家庭消费群体为主，有一定的品质和体验式消费场景需求。东原将相关模块根据客群属性，做成移动式菜单进行组合，打造集聚自然、艺术、社交的生活中心Walk in原里，把这里做成客户想要的生活本来应该有的样子，同时也是在做生活方式的引导。

迪马股份董事长兼东原集团董事长罗韶颖也曾表示，在快速城市化和提升城市效率的过程中，压缩交通和时间成本的必要性，必然会让人们更加倾向于在居住社区周边完成生活中的商品消费和服务体验，而社区商业的存在到目前为止还没有被最大化地得到应有的价值呈现。

根据数据统计，预计到2030年，中国城市化率将达66%-67%，预计未来每年将有1200万——1400万人口进入城市，中国将形成20000个以上新社区，社区商业具有永续经营、稳定客群、经营自由、资产证券化基础较强等优势，使之成为城市更新、商业投资的“潜力股”，这也势必成为机遇与挑战并存的新商业蓝海。

大资管时代 创新成就驱动力

东原集团布局全国多点开花，因地制宜精准定位于城市共同成长。

东原商业自2011年全面发力以来，已在运营服务上形成了具有东原特色的两大体系：商办运营服务体系——“乐办乐活”和商业运营服务体系——“原商业”。随着商业市场竞争的升级，东原商业更注重多元化、差异化思考和发展。

当地产下半场将进入大资管时代，未来将通过运营和其他的资产管理方式激活市场。东原商业秉持“购物中心+商务办公”两驾马车并驾齐驱的发展战略，跻身中国商业地产TOP50，以此实现资产增值和租金提升。目前东原在全国开业及筹建中的商业项目已近30个。两年内，东原商业将涉水体育广场，联合办公，艺术文化综合体等商业物业的运营管理。2—5年内，东原商业着力在全国发展东原重资产自持商业，自持商业规模将有量级变化。

今后，东原商业将着重打造自身持有物业运营能力，联合运营合作伙伴，重点关注具备改造提升空间的外部投资机会，推出合作共赢的轻资产服务模式，即顾问制、管理输出制及包租制。

在商业探索的道路上，东原商业以强大的持续创新能力为基因，持续实现运营迭代升级，为东原在各城市深耕战略完美落地提供了强大助力。

在东原商业的产品战略中，其对于“新”的理解和营造运营不再只是单纯的对建筑物等硬件设施推倒或改变而不更新它的内容。东原认为真正的更新是具备“有机”能力的，既有蝶变老旧面容焕新颜的能力，更有培育新的城市功能和生活方式需求的能力，这包括产业共生、业态共享、多元化的资本参与、优秀的资产管理、文化生态环境以及社会心理等软环境的延续与更新等。重庆作为东原的大本营，东原商业首个城市更新项目理所当然的选在此地——重庆金山广场，以期借助熟悉的城市和文化，让“有机”更新能跑出“加速度”和“新动能”。

财经评论员严跃进指出，对于东原的商业发展模式来说，类似发展具备较好的潜力，尤其是其强调了从细节上做业务，所以对于社区经营等领域是具有较好的市场占有率的，包括针对儿童、二胎等人群，其相关产品受到较大的市场认可。当然，后续在多元化等方面发展的时候，要注重对住宅业务的把控，住宅业务做到位，往往其在其他业务投资就会更加稳固。

练新辉表示：“未来，东原商业在社区商业地产发展的大潮中将扮演这样一个角色：它将是房地产开发的重要且有益的补充，也是终端消费服务的提供者，更是业主在生活需求、精神需求及文化需求的满足者，同时是商业物业升值的创造者和推动者。”