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有没有发现？这两年，地产工程线正迎来一股“回归”潮。
曾几何时，在快周转魔咒下，整个行业陷入疯狂、躁动的状态，大家关注的都是三天一层、两天一层。
这两年，行业渐渐回归理性，更多房企开始关注“有质量地增长”。对工程端的要求，从单纯追求建造速度，转变为质量与速度并重。品质在回归、初心也在回归。
有这样一家房企，曾经凭借优秀的产品力和持续的创新力，一举杀入500亿军团阵营。
今年来，他家更是提出“三年内产品品质达到行业前三”的目标。
这就是东原地产。
对于“品质行业前三”这个颇具挑战性的目标，东原的底气到底在哪？工程管理职能又将如何排兵布阵，打赢这场硬仗？
近期，云链君专赴上海，与东原地产集团工程管理部负责人陈军芳进行了深度对话。
创新三级半架构
打通技术岗上升路径
构建技术驱动型组织
1 “轻技术、重管理”带来的危机感
地产黄金十年，整个行业发展相对浮躁，在工程管理上普遍存在“轻技术，重管理”的现象。
“很多人喜欢去做一些管理协调工作，比如关注通过开会去解决问题，”陈军芳说，“殊不知，诸多问题其实源于我们的技术行活不扎实，而致管理浮于表面。”
一些质量问题，比如渗漏，很可能就是工程师对材料特性、施工工序与标准“不知道”，才导致现场管理“不会管”。
工程师去到现场走一圈，却看不出什么问题来，这正成为一个普遍存在的现状。
一旦工程师不知道，就不会去管，更管不了。结果，合作方一个反坎或者成品保护没做好，就会导致后面的批量漏水。
匠心和技术是工程管理的基础。技术管理没有捷径，需要时间和经验的沉淀，包括摔过的跟头。
而培育匠心与技术驱动的文化，首先需要得到组织上的支撑，“所以从这个角度来讲，我们需要对组织做出一些调整。”
△东原地产集团工程管理部负责人陈军芳
2019年初，东原提出要强化工程条线的技术管理能力，迈出的第一步，就从组织架构调整开始。
2 创新三级半架构，打通技术岗上升路径
“我们将组织架构，从原来的三级架构调整为现在的三级半架构。” 陈军芳对云链君说。
这个组织架构上的小小创新，让东原从组织架构上打通了集团的技术管理，确保技术管理既有适度的超前性，也能快速落地。
东原目前共有华东、华中、西南和华西4大区域公司，以及南京和广州两个城市公司。之前，东原的工程线是集团、城市、项目三级管理架构，随着新进城市和开工项目增多，陈军芳意识到：区域层级需要设置一个高量级的技术管理人员，来集约化实施各区域的技术管理。
与此同时，为支撑产品品质战略的落地，满足客户更高的要求，也需要更专业的技术管理人员以及高效畅通的技术管理组织，来确保稳定的产品实现能力。
为此，东原专门设置了"区域总工"这个职位，以承接集团与项目之间的技术管理。
这个总工主要做什么呢？
负责技术管理和品质检查与评价，对技术可靠性和品质具有一票否决权。
具体分解下来：第一，将集团的标准结合区域特性进行深化与落地；第二，作为区域专业高地，统筹解决区域内项目技术问题；第三，提升区域工程人员专业技术能力；第四，担任区域“质量官”统筹项目品质评价，同时去抠一些品质细节，反向完善产品。“有些工程师是缺少品质管控的意识，而有些则是缺少发现问题的眼睛。有了总工，他能抠得很细，帮你发现问题，并告诉你做得好不好，如何做好。”
通过设置“区域总工”，并赋予集团技术组、区域总工、项目技术经理足够的专业权威，一定程度上打通了东原的技术管理路径，提升了“技术驱动”的专业能力，进而强化了东原的产品实现能力。
除此以外，东原也进一步打通了对工程技术岗的上升路径。
在东原的工程人员发展路径中，也体现出对“技术控”的偏爱。比如“项目工程经理”这个岗位，必须要有项目技术负责人的经历才能担任。而对于“项目技术负责人”，他既可以往技术条线走，又可以往管理岗转，在发展路径上相对更清晰，也有更多的上升通道。
绿建、快建、智建
更全面更立体的
精工建造体系
调整组织架构只是第一步。去年开始，东原组织工程人员向制造业学习精工建造，尤其在对标汽车制造业后，其先进的生产模式给陈军芳的团队带去不少思考。
之后，东原开始推行新一代的精工建造体系。
这套体系包括“绿建”、“快建”、“智建”三大模块。绿建，即绿色建造，是改善生产环境。快建，是通过科学管理来提升品质的同时提高生产效率。智建，则是提高建造的管理效率和产品实现能力。
相对而言，东原的精工建造体系更全面、立体，而且因自下而上提炼出来，也更具有落地性。虽然在一定程度上提高了成本，但在品质和效率的稳定提升方面，效果明显。
1 绿建：聚焦安全、节能与环保，改善生产环境
在新一代的精工建造体系中，东原首先创新性提出了“绿建”板块。
什么是绿建？为什么要绿建？
在陈军芳看来，好的产品品质必须要有好的生产环境：首要的是保障安全，然后是绿色、节能、环保。“干活的环境好了，现场生产有序了，再来谈建造高效、精工品质。”
基于此，东原绿建体系主要包括智慧工地应用、全面的现场管理标准升级、以及面向业主的工地开放几个部分。
△东原绿建体系构成
1）智慧工地聚焦安全、节能、环保
绿建体系的基础底座是智慧工地平台。
通过智慧工地应用，东原可以远程监控每个项目现场的情况，随时掌握现场安全施工状况和资源配置，监测现场环境问题，特别是监测一些高危设备的使用情况。
△绿建智慧工地架构
△绿建智慧工地具体内容
2）现场管理标准升级，打造标准化工地
与此同时，东原还输出了一套《建设项目安全文明施工管理标准》，包括绿色文明施工、脚手架、安全防护、施工用电等内容。通过打造高标准的项目工地现场，不仅给施工单位营造了安全、环保的生产环境，更重要的是，无形之中也让供应商提高了自己的施工标准。
△绿建安全文明施工管理手册
△东原的标准化工地现场
陈军芳举了个例子。
我们在成都有一个项目，成都劳务市场上很多工人相互“劝告”不要来这个工地。问他们为什么？这个工地要求太高。
以致于，后来工人们一进现场就知道：这个项目的活不好干，要求肯定很高。这样一来，也倒逼他们一进到工地现场，就会下意识去做得更好。
3）从标准化工地到向业主开放的工地
东原还将“工地开放”纳入了绿建体系中。通过工地开放，实际也倒逼工地现场的安全文明施工常态化管理，从“标准化工地”进阶到“可以向准业主开放、展示的工地”。
东原的工地开放有两种：一种是同行们都在做的交付前1-2个月工地开放，这是客服部门在主导；另一种是工程部现正在所有项目上推行的"过程中工地开放"。
所谓“过程中的工地开放”，主要指项目还处于真正的工地状态，而根据项目不同，开放的实际节点也略有不同。
比如毛坯项目，其开放的时间节点是在二次结构做完后；而精装项目，则是把基层做完后就开始对外进行开放。
值得一提的是，东原的这个工地开放完全不同于其他房企只拿出两层做参观，他们是直接把所有楼层都开放出来供业主参观。
举个例子。就在今年4月份，东原武汉的一个精装项目工地上，就一次性开放了556套房间供业主们参观。
这次展示的不但有位于同一层楼的四套精装工艺样板间，更厉害的是，在参观完样板间后，业主们还可以到自己的新居查看实际装修进程！
△在每栋楼入户大堂处都设置有装修可视化进程表
2 快建：新技术新工艺，提质增效
东原的快建体系，其核心在于通过科学的管理手段，将串行作业改成并行作业，并准确配置资源，确保品质的基础上提速。同时引入铝模、PC、楼层节水、全浇外墙、薄抹灰、高精砌块等新技术新工艺，在提升施工效率的同时，确保运营节奏，保证工程建造品质的稳定。
△快建模块新技术工艺体系
从新工艺的应用来看，东原更强调“适度性”。
“我们不会要求所有项目都要应用新技术新工艺，而是根据产品类型和区域资源等实际情况，有选择地应用推广。”陈军芳解释道。
比如产品类型，东原就规定：超过2栋33层以上（建筑高度＞100米）的超高层必须全数使用全现浇外墙、铝模、免抹灰与全钢爬架体系；建筑高度＜100米的可以选择性使用。建筑高度＜100米的高层如采用非全现浇外墙设计，推荐采用钢背楞+高精度木模板体系，外脚手架采取钢管悬挑脚手架，脚手架高度不得＞18米。
△全钢爬架和铝模已在全国选择性应用推广
而根据各区域实际情况，新技术新工艺的推广也各不相同。比如PC在华东的推广应用就要好于西部，这一方面得益于当地相关政策的支持，另一方面还受益于华东地区PC产业链上丰富的供应商资源。
目前东原已经在武汉、重庆、郑州、昆明等城市应用推广了快建体系。
3 智建：大监理模式，释放精力，提效保质
东原还创新性将“智建”纳入精工建造体系中。
这是其为改善工程现场的管理、提高人均管理效能、保障精细化管理有效落地，同时改善供应商合作环境，与明源合作开发的一套信息化管理系统。
△移动质检APP界面示意图
1) 施工及管理行为留痕，保证数据真实性与传输及时性
通过“智建”，首先保证内部信息与施工数据的真实性与传输及时性。
比如实测实量数据，通过移动端照片、数字等资料的实时记录，即可实现甲方、监理方、施工方三方测量数据实时对比，一方面提升了测量的准确性，另一方面能够让甲方实时了解进度和异常，让测量的进度更好的得到了监控。
2) 落地制度与标准指引，让权监理，释放精力
东原将制度与标准指引统一录入移动质检系统，让施工方和监理统一使用系统里的标准执行。这样一来，甲方便能将很多管控动作让权监理，真正发挥监理职能，打造大监理模式。如此，不仅实现对工程质量与进度的远程管控，大大提升管理效率与人均管理效能，还能释放工程师的精力，聚焦一些更有价值的管理动作。
3) 沉淀数据，总结问题，分析决策
“通过后台收集的数据分析，我们还能总结一些质量通病，或者及时发现一些有可能是原先设计的缺陷，反过来去让设计做调整。”陈军芳补充道。
△质量通病数据分析示意图
后续这些工程上的过程数据还能够与交付验房过程中的数据打通，形成信息决策大数据，为设计优化和安全质量预警提供支撑。
4）将工程、研发、成本等拉通，提升三单结算效率
接下来，东原还计划通过智建系统，拉通与研发、成本等职能部门的对接。当系统拉通后，东原就可以直接在移动工程协同APP里完成变更签证的发起、审核、产值申报和付款结算，以此来提高对供应商的三单结算效率，最终管控好项目成本，提高供应商满意度。
由此可见，东原的精工建造体系并不只有一个维度，而是从高效、绿色、智慧三个方面进行全方位打造，重点关注“人”、“技术”、“安全”等，以提升工程管理效率与品质，为东原“品质前三”之路打下坚实的基础。
体系要落地
关键靠管理
聚焦到“人”
从组织架构调整到精工建造体系的搭建，上层设计已到位就绪，那么，如何保证新体系在区域的落地执行？
1 解决一线人员意识和能力问题
抓落地抓执行，最终抓的其实就是“人”。
东原建立了一套系统的工程培训体系，针对工程经理、项目技术负责人、城市公司模块负责人、管培生、总包单位、监理单位等特定人群，进行了系统化、针对性的培训。
△东原工程培训课程体系
以今年的培训计划为例，第一阶段培训由集团主导，聚焦工程基础能力和重点能力打造，其承载形式是“百日匠心营”；
△东原“百日匠心营”培训计划
第二阶段则是集团和区域（城市公司）共同推动，对不同群体，如管培生、项目技术负责人、工程经理和模块负责人开展专业技术和管理能力的培训。
第三阶段是集团主导的工程师文化节，届时将结合技术大比武、技术标兵和最佳讲师评比以及东原专家的聘任，把匠心文化氛围推向高潮。
“我们的培训采用外部专家和内部讲师相结合，不仅仅是上课，会结合具体项目推演”，陈军芳补充道，“部分培训还会去到项目上进行实操，我们曾经组织工程总到现场砌砖，目的是为了作一个示范，鼓励工程管理人员深入一线，打好基础，了解相关技术。”
2 通过树标杆、评优秀、创新标，实现阶梯式提升
除此之外，东原希望通过内外对标，实现阶梯式提升。
从今年来，东原组织了大量的对标学习，除了跨行业的制造业，还学习地产行业优秀的项目，并在内部开展了“树标杆”的打板活动，覆盖不同产品系。2019年底，东原将组织全集团优秀交付区的评选，评选出的优秀交付区，作为2020年各项目的基本要求，并实现迭代提升。
为了让建造体系更好地落地，提升各城市公司的技术专业能力，东原还设置了建造体系推进奖、技术驱动力奖等团队奖项，激励内部创新。
3 打造基于技术的匠心工程文化，避免“口号式运动”
而只有将“重视技术”，变成工程线的核心价值观和行为准则，才能避免“口号式运动”，真正将其分解并融入到每位工程人的日常工作中。
东原将工程文化浓缩为16个字“笃守匠心、使命必达、心系客户、开放学习”。如何让一线更形象地理解？东原又进一步提出了“四提倡、四反对”。比如：提倡关注细节与品质，工作高标准严要求；反对不懂装懂不看图，心态浮躁不下现场。这条要求带来的直接结果就是，工程师们都形成一个习惯——只要去现场就必须带图纸。
东原还强调“要关注那些踏踏实实、不声不响把项目做好的人”。对此，陈军芳解释道：“少些‘当初没想到啊’，少些惊讶，这体现的是工程管理的基本功和对各种风险的预判和应对。”
小结
“有质量的发展”向来知易行难。大多房企，在规模和品牌的岔路口往往会迷失自我。
但东原表现得却很坚定。
整个对话过程中，我们能够感受到东原对工程人对客户的敬畏、对细节和品质的苛求、对自身专业能力的重视。
也或许正因如此，东原才能获得良好的品牌影响力以及出众的产品口碑，底气十足地追求产品品质前三的目标。
